家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。 平成29年2月22日 朝日新聞デジタル

 

サブリースはもともとトラブルが多く発生しており、昨年の夏に国交省がサブリースは将来、家賃が減額される可能性があることを説明することを徹底するよう制度改正を行いました。

 

今回のケースは

同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明

契約書に「賃料は当初10年間は不変」と明記

と家賃が減額するのを説明しないという話とは違うトラブルです。

 

経営難を理由に減額を求め業績の回復後も家賃は戻さなかったためトラブルに発展したようです。

 

レオパレス側は「家賃を増額した例もあるが、当物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている。」という経営難を理由に家賃を下げておきながら相場の話をするといった状態です。

 

同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討しているとのことですから、訴訟は他にも起きそうです。

 

家賃は貸す側、借りる側が合意すれば変更できますので減額に合意してしまったオーナーが悪いという事になるのか今後の裁判の行方が注目されます。

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サブリースの問題点と問題が起きた時の対処法

『30年一括借り上げ』テレビCMなどでよく聞く謳い文句ですが、家賃の減額などをめぐってトラブルが多発していました。

 

これを受けて国交省がサブリースは将来、家賃が減額される可能性があることを説明することを徹底するよう制度改正を行いました。(平成28年9月1日から施行)

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オーナーと賃借人で直接更新手続きをする場合の注意点

不動産会社に支払う事務手数料がもったいないのでオーナーが直接賃借人と更新業務をすることがあると思います。

 

当初の契約内容にもよってポイントは異なりますが注意をしなければならないことがあります。

 

①連帯保証人をたてて契約している場合

保証人の審査と保証人としての立場を継続する意思があるかを確認する必要があります。印鑑証明書を添付した連帯保証人確約書(実印を押印)が必要です。

 

判例上は連帯保証人は「契約更新後は責任を負いません。」と契約書に明記してあるような場合を除いて契約更新後も原則して責任を負うことになります。

 

しかし、不要なトラブルを防ぐためにも更新の際には毎回連帯保証人から署名・捺印をもらうようにすると良いでしょう。

 

②保証会社を利用している場合

保証会社は不動産会社を募集代理店としていることが多いです。

代理店を経由しなければ保証契約を更新できない場合もあります。

保証会社を利用している場合は保証会社に更新について事前に確認してください。

 

 

③連帯保証人から保証会社利用に切り替える場合

保証会社が直接オーナーからの審査依頼を受けているか確認してください。

代理店経由でなければ審査を受けない会社もあると思います。

 

 

保証人に関する業務以外には火災保険加入の確認、室内の不具合等の確認などが必要となります。

そのうえで更新書類を作成し、手続きを行います。

 

契約更新や新規契約業務は手続きが多く面倒なことも多いので費用対効果を考えて更新が複数ある場合や煩雑な業務が重なる場合には管理会社を利用してください。

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立ち退き料を支払わないで立退きできるのか?

ここ数年で不動産価格が上昇したため投資用不動産の利回りは低下しています。

利回りの高い物件を求めて築年数が古い物件を購入する人が増えていますが築年数が古い物件は空室率が高くなる傾向があります。

 

そこで建て替えやリノベーションで経営を転換しようと考えるオーナーもいますが、問題になるのは入居中の居住者の立ち退きです。

 

普通賃貸借契約の場合は原則、賃借人に契約違反がない限りオーナー側から契約を終了させることはできません。

賃借人と話し合いで合意できなければ立ち退いてもらうことはできないのです。

 

立ち退きをしてもらうためには正当事由が必要です。

正当事由とは賃借人に契約違反がないけれども、契約を終了させても仕方がないという理由です。

どうしても貸している物件を自己で使用しなければならなくなった、建物の老朽化が進み建て替えが必要になった、経済的に物件を維持できなくなり売却することになったなどが正当事由になります。

 

正当事由があれば無条件で立ち退きが認められるわけではありません。

賃貸住宅は入居者の生活の拠点です。

 

正当事由+立ち退き料の支払いが立ち退きのためには必要となります。

法律上は、立ち退き料は正当事由の補完事情にすぎないとされていますが、実際には、立ち退き料の補完なくして正当事由が認められるケースというのはまれです。

 

アパートオーナーになると自分の物件を手に入れて自分の思うようにアパート経営をやりたくなってしまいますが、家賃を払ってくれる入居者は借家権で守られています。

オーナーの都合だけではアパート経営はうまく進みません。

 

老朽化のための建て替えを検討するなら数年前から定期借家契約に切り替えてもらうなど対策をしておけばスムーズに退去が進み、建替えの際に余計な費用を負担することはなくなるでしょう。

 

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新規募集の家賃値下げと既存入居者の賃料支払いについて

今回はアパートオーナーからよくある質問に回答しようと思います。

 

「築年数が経過したため、管理会社に新規募集に家賃の値下げをお願いしたところ、既存の入居者の家賃も値下げしなければいけないと言われました。値下げをする必要はありますか?」

 

建物が古くなればその分家賃を下げないと新しい入居者は入らなくなります。

一方で長期間入居をしている入居者は建築当初の高い家賃で入居しています。

 

新規募集時に家賃を下げた場合には既存の入居者の賃料も下げる必要があるのでしょうか?

 

今はインターネットで空室情報が検索できるので既存の入居者が自分の住んでいる物件の違う部屋が安い家賃で募集されていることを知ることはできます。

 

既存の入居者が家賃を下げてほしいと言ってきた場合、オーナーはどのように対応するべきか?

対応はオーナーの判断になります。

 

家賃の値下げを断って退去されるのが嫌ならば家賃を下げてあげてもいいと思います。

下げたくなければ断ればいいのです。

 

当事者間で合意している賃料で住んでいるのですから家賃を下げないという選択も家賃が高いから退去するという選択も契約上、問題ありません。

 

一方で家賃が高い状態で部屋に住んでいることは事実なのですから、更新料をなくしてあげるとかオーナーの負担で室内のクリーニングをするとか家賃を下げずに入居者に還元することはできます。

 

古くなってきた設備を新しくしてあげてもいいと思います。

空室をいかに埋めるかが空室対策と思われがちですが、空室を出さないために退去を減らすことも立派な空室対策になります。

 

入居者に長く住んでもらうためにも住宅設備の更新や共用部分の定期的な清掃など物件の価値を保つことは安定したアパート経営に大切なことです。

 

 

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