平成29年 地価公示が公表されました。

3月21日、国土交通省が2017年1月1日現在の公示地価を発表しました。

 

全国平均では全用途平均は2年連続の上昇となりました。

 

〇用途別

住宅地は昨年の下落から横ばいに転じました。

商業地は2年連続の上昇となり、上昇基調を強めています。

工業地は昨年の横ばいから上昇に転じました。

 

〇三大都市圏

住宅地は大阪圏が昨年の上昇から横ばいとなった以外、ほぼ前年並みの小幅な上昇。

商業地は名古屋圏を除き上昇基調を強めています。

工業地は総じて上昇基調を継続しています。

 

〇地方圏

地方四市(札幌・福岡・仙台・広島)では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示しています。

地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小しています。

 

国交省は「住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇の継続又は下落幅の縮小が見られる。」と発表しています。

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「旧耐震」の賃貸住宅を所有するオーナーさんは4人に1人

旧耐震基準の古い家

大家さん向け専門の出版社である株式会社

オーナーズ・スタイルが行った調査によると、旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人、賃貸住宅を所有するオーナーの半数近くが地震保険未加入ということが分かりました。

 

●旧耐震基準

 

1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準。

震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、大きな破損もしない性能が基準となっています。

 

 

同調査によると旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは25.5%。築36年以上の建物を4人に1人のオーナーが所有していることになります。

 

所有する賃貸住宅全体の地震保険への加入状況を尋ねたところ、加入している55.6%、加入・未加入が混在している9.9%、加入していない34.5%であることがわかりました。

 

約半数のオーナーが地震保険に加入していない賃貸住宅を所有していることになります。

 

同調査でも指摘されていますが、旧耐震の物件の多くが耐震診断や耐震補強工事を行っていない建物で、その物件には入居者が住んでいると推定されます。

 

自治体によっても異なりますが、国や県、各市町村では相談窓口を設けて耐震診断から改修までの支援を行っています。

 

賃貸住宅オーナーには入居者の生命を守れる安全な住まいを提供する義務があります。

耐震補強や地震保険の加入など検討してみてはいかがでしょうか。

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定期借家契約のメリットとデメリット

最近、少しずつ増えてきた賃貸住宅の「定期借家契約」をご存知でしょうか?

実はオーナー・賃借人ともにメリットがある契約形態なのですが賃借人側のデメリットが目立ってしまうため利用されることが少ないのが現状です。

 

 

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管理会社と仲介会社の違い

賃貸不動産を扱う不動産会社の仕事には

どのようなものがあるかご存知でしょうか。

 

「入居者を募集する」

「契約書を作成する」

「物件の室内を案内してくれる」

「滞納家賃の督促をしてくれる」

「入居者のクレームに対応してくれる」

「退去の手続きをしてくれる」 etc…

 

 

賃貸不動産を扱う会社が行う業務は多岐にわたります。

大きく分けると「賃貸仲介業務」と「管理業務」の2つに分かれます。

 

賃貸不動産会社は「賃貸仲介業務」だけを行う会社と「管理業務」だけを行う会社、その両方を

行う会社があり、それぞれに得意な業務があります。

 

○管理業務だけを行う「管理会社」

 

管理会社の主な業務は

・家賃の集金

・入居者からのクレーム対応

・清掃などの建物メンテナンス

・入居・退去の契約業務

・空室がある場合の入居者募集  などがあります。

 

管理会社の収入源は不動産オーナーからの「管理手数料」です。

その業務内容によって管理手数料の額は異なります。

 

 

○賃貸仲介会社

 

賃貸における仲介とは大家さんから依頼を受けた空室の入居者を探して賃貸契約を締結することです。

自社に直接依頼にきた大家さんの物件に入居者を探すこともあれば他の管理会社が入居者を探している

物件に入居者を決めることもあります。

 

賃貸仲介会社の収入源は賃貸契約時の「仲介手数料」です。

1回の契約でもらえる仲介手数料は家賃の1か月分です。貸主・借主双方に別の仲介会社がいた場合には

1か月分の手数料を半分ずつ分け合います。

 

 

●管理を依頼するならどっちがいい?

 

どちらの業務を中心にしているか、自分に合うのはどちらのタイプの会社か見極めることが大切です。

 

賃貸仲介会社は主な収入源が仲介手数料ですから繁忙期(1月~3月)には仲介業務に忙しくなります。

一方、不動産オーナーは2月、3月は確定申告の時期にあたり不動産会社に確認しなければならないことも

でてきます。

税理士の人から不動産オーナーの申告書を作ろうと不動産会社に電話をしても忙しくて対応してもらえないという話を聞くこともあります。

 

仲介業務に忙しければその時期は管理業務がおざなりになることもありますので

仲介業務がメインの不動産会社は管理業務には向かないことが多いです。

 

管理会社によりますが、自社の管理物件は自社でしか入居者を募集しないという方針の会社があります。

たくさんの人が募集行為をしてくれたほうが入居者を見つけやすいのですから、空室の多い物件を

このような管理会社に任せることは収益の悪化を招く可能性があります。

 

空室の入居者探しをメインに考えるなら仲介会社に依頼をした方がいい場合もあります。

 

 

外から見ただけでは会社の体質は分かりませんが、その会社は何を主な業務としていて自社だけで

対応できない業務についてはどのような対策をしているのか、苦手な分野は何なのか、

しっかり確認することが必要です。

 

 

 

 

 

 

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