空室の原因にもなる賃貸物件の初期費用

賃貸物件のインターネット広告でこんな記載があるのを見たことはありませんか?

 

鍵交換費用 ○○○○円、消毒費用○○○○円、安心サポート費用○○○○円など。

鍵交換は鍵が交換されますが消毒費用は必要なのか部屋探しをしている人も考えてしまいます。

 

初期費用が高すぎると入居者の選択肢から外れてしまい空室が続く原因となってしまう可能性があります。

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繁忙期にやっておく空室対策

繫忙期に入り今まで空室だった部屋にも見学者が増えるだろうと思います。

見学者に部屋を選んでもらうためにオーナー側も準備をしておくことが必要です。

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募集図面は入居者へのプレゼン資料

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入居者が決まらない時にチェックすること #2

今回は入居者が決まらない理由とその対策の

続きです。

 

 

 

「4.募集方法が悪い」

募集の方法を間違えるといつまで経っても

入居者が決まらないことがあります。

 

悪い例としては物件情報が公開されていない、

広告費を有効に使えていない、募集図面に魅力がない、余計な初期費用が多いなどがあります。

 

・物件情報が公開されない

多くはオーナーが依頼した不動産会社が自社の利益を優先して1社だけで情報を囲い込んでいるために

起こります。

 

情報を公開して部屋探しをしているたくさんの人の中から1人の契約者を探せばいいのですが、

情報を公開しないことによって数少ない人の中から契約者を探すことになり成約が遠のきます。

 

・広告費を有効に使えていない

広告費を支払って客付会社の利益を増やすことで積極的に物件を紹介してもらうことも募集戦略の

一つですが、広告費を元付会社がもらってしまうと客付会社の利益が減り優先して紹介してもらう

機会が失われてしまい効果はありません。

 

・募集図面に魅力がない

募集図面は部屋探しをしている人へのプレゼン資料のようなものです。

白黒・間取図だけ・必要最低限のことしか書いていない図面では部屋の良さは伝わりません。

 

・余計な初期費用が多い 

余計な初期費用とは「除菌消毒」「鍵交換」「コールセンター利用料」などです。

初期費用が多ければ入居者の負担になり物件の選択に影響します。

これらの費用は管理会社がマージンを取るためのもので必要ない場合が多いです。

 

「5.管理・運営方法が悪い」

 

不動産は人が住んでいないと劣化が早くなります。

空室が長期化すると配管から異臭がしたり、トイレに汚れの輪染みができたりします。

 

部屋の中にはほこり、ポストにはチラシが溜まりあふれている、そんな部屋は見学に来ても

いい印象を与えることはできません。 

 

空室になっても定期的に巡回清掃をすることは必要です。

週に1度、部屋に入って水を流すだけで配管の臭いはある程度防ぐことができますし

空気を入れ替えることで部屋の臭いもなくなります。

 

あとは空室になっても電気は止めないことです。

基本料金はもったいないですが、室内の見学時に電気がつかないことはマイナスです。

 

1棟所有の場合、共用部分の清掃を行うことは空室があってもなくても当然のことです。

 

 

空室対策はオーナーの努力ではどうにもならないこともありますので入居者が決まらなくて

悩んでいる大家さんは適切なアドバイスをくれる管理会社を探すことも大切だと思います。

 

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入居者が決まらない時にチェックすること #1

今回は入居者が決まらない理由とその対策を

紹介します。

 

 

入居者が決まらない理由は

1.家賃が高い

2.間取りがニーズと合っていない

3.設備・仕様が古い

4.募集方法が悪い

5.管理・運営方法が悪い

などがあります。

 

中にはオーナーの努力だけでは解決できない問題もありますが、少し工夫や努力をすることで

改善できることがあります。

 

「1.家賃が高い」

大前提としてこれはクリアしなければなりません。

今はインターネットで物件情報が調べられる時代です。

 

スマホやパソコンがあれば同じエリアの同じような条件の物件をいくらでも比較ができます。

その中で何の理由もなく家賃が高いのは致命的です。

 

まずは募集している部屋の賃料が適正なのか確認しましょう。

 

「2.間取りがニーズと合っていない」

これはファミリー層が多い地域でワンルームの間取りだったり

大学生の一人暮らしが多い地域でファミリータイプの間取りだったりする場合です。

 

競合物件が少なければ高い稼働率を維持できる場合もありますが、空室の原因にもなりえます。

 

「3.設備・仕様が古い」

3点ユニットや古い電気コンロ、床が古いカーペット、建具がボロいなどいろいろあります。

 

2と3については直すためには工事が必要になるため対策にはお金がかかります。

ただ、空室のままでは収入はゼロなので市場調査の結果、2か3どちらかが空室の原因であることが

明白ならば費用をかけて直す必要があります。

 

 

3点ユニットバスをバストイレ別にリフォームすると入居者が決まりやすくなることはありますが

設備が古くても家賃が安ければ入居者が決まる場合もあります。

 

表層をリフォームして見た目を変えるだけ(アクセントクロスや建具シートの張り替えなど)で

入居者が決まることもありますのでリフォームにかけた費用が何年で回収できるか費用対効果を

検討して工事を発注しましょう。

 

残りの2つは次回お話しします。 

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