不動産賃貸経営にかかる税金について

今回は物件保有中にかかる経費の税務上の取扱いについて説明します。

経費として計上できる項目には以下のようなものがあります。

 

①借入金利子  

元金は経費にはなりません。 

 

②減価償却費   

建物・設備の減価償却分を毎年、必要経費として計上します。

 

③租税公課   

固定資産税・事業税。所得税・住民税は経費にはなりません。

 

④修繕費    

建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用。

※単なる原状回復ではなく価値の増加になっている場合には資本的支出となり

 経費として落とすのではなく増加した価値を減価償却することになります。

 

⑤損害保険料  

火災保険、地震保険などの掛け金で当年分。

 

⑥委託管理費  

不動産会社へ支払う管理委託費、マンションの管理会社へ支払う管理費・修繕積立金。

 

⑦空室募集の仲介手数料    

空室募集の際に不動産会社へ支払う成約時の仲介手数料。

 

⑧水道光熱費  

共用部分の水道光熱費。

 

⑨立ち退き料、解体費用  

老朽アパートの建て替えで発生した立ち退き料や建物の取り壊し費用。

 

⑩入居者募集のための広告宣伝費

入居者募集に関する広告宣伝費、業務委託手数料など

 

⑪その他    

ローン借り換えに要する諸費用、税理士報酬、弁護士報酬、通信費、消耗品費など

 ※通信費や消耗品費は賃貸経営にかかわる部分のみ対象です。

 物件を見に行くための交通費も経費として計上できます。

 

車を買って減価償却をする人もいるようですが、物件を見に行くための分だけが

経費として減価償却可能です。

 

確定申告をする時に青色申告を選択するとさまざまな優遇措置があります。

申告上の大きな違いは、白色申告の場合は所得が300万円以下の場合、

記帳の義務がありませんが、青色申告には全ての場合に記帳の義務があり、

一定の帳簿を備える必要があります。

 

面倒になる分、青色申告には節税のための優遇措置があります。

事業的規模を満たしていれば、そのメリットは大きく広がります。

事業的規模とは5棟または10室の経営規模です。

 

優遇措置は下記の3点です。

①複式簿記の採用で65万円の特別控除が必要経費に計上できる(事業的規模の場合) 

 ※事業的規模でない場合には10万円。

②専従者給与、青色専従者給与として、全額必要経費に計上できる(事業的規模の場合) 

 ※白色申告の場合は、配偶者は86万円、その他の親族は一人につき50万円。

③損失の繰越 発生した損失を3年間繰り越すことができる。

 

 

 不動産投資とは不動産賃貸業を経営することです。

一人の経営者として、正しく納税・節税をしてほしいと願います。