賃貸トラブルを防ぐ賃貸管理の重要性

賃貸トラブルを防ぐための賃貸管理の重要性についてお話します。

 

賃貸管理におけるトラブルは多岐にわたりますがトラブルとなるのは

主に家賃の滞納に関すること、入居者の生活に関することの2点になります。

 

1.トラブルのない物件にするためには入居から退去までの「賃貸管理」が重要。

 

①そもそも悪い入居者に選ばれない物件を運営する。

 

トラブルのある物件の共通点は物件管理・入居者管理が悪いということです。

 

清掃が行き届いていない・修繕がされていない→空室が多い

→トラブルが起きやすい物件になる→滞納などで資金が不足→清掃・修繕が行えない

上記のような悪循環になってしまいます。

 

特に犯罪がらみのトラブル(振り込め詐欺の事務所にされるなど)は

管理が悪い・空室の多い稼働率の低い物件での発生率が高いと言われています。

※ごみステーションや集合ポストが散らかっているような物件は要注意。

 清掃は定期的に行いましょう。

 

②入居申込書をもらったら調べられることは全部調べる。

 (名前・住所・勤務先・連帯保証人)

 

連帯保証人を商売として行っている連帯保証人屋もあります。

親族以外が保証人の場合は特に注意。

 

③鍵は全ての書類と交換で渡す。

 

④更新時にプロフィール変更などを確認する。(家族構成・勤務先・連絡先、保証人など)

時間が経って入居者の属性などが変わっている可能性があります。

更新時は入居者の状況を確認するチャンスです。

 

⑤退去時には必ず原状回復の負担を説明、入居時の状態を写真に残しておくと説明しやすい。

原状回復費用のトラブルを避けるために入居時に室内の確認をしておきます。

退去時には立会いで負担区分を現地で確認します。

 

2.滞納が起きてしまったら

「払いますにだまされない」

いつ、どうやって払うのか督促の内容を必ず記録に残します。

連帯保証人がいる場合には連帯保証人から連絡をしてもらい支払いを

促すことも効果があります。

 

滞納が3か月分となったら回収の見込みは難しくなります。

早めに契約解除、訴訟の手続きを検討しましょう。

 

3.これからの賃貸経営で想定されるトラブル

 ~オーナー・賃借人も年を取ります~

 

日本はすごいスピードで高齢化が進んでいます。

不動産オーナー・入居者ともに高齢の方が増えて今まではレアケースだった

トラブルが一般的なものとなります。

 

①オーナーの高齢化

高齢のオーナーが認知症など判断能力を欠く事態になった場合、トラブルが訴訟に

発展した場合に当事者となれず代理人の選定手続きなどで多くの時間を要してしまう

ケースがでています。

 

賃貸契約書の名義は必ず所有者でなければならないわけではありません。

高齢のオーナーは賃貸契約上の賃貸人を親族にしておくなど対応をしておくと

手続きがスムーズになります。

 

②入居者・連帯保証人の高齢化

入居者や連帯保証人が高齢となり亡くなるケースも増えています。

ご存じない方も多いですが賃借権・連帯保証は相続されます。

 

速やかに相続人とコンタクトを取り契約解除や残置物の取り扱い・連帯保証の継続や

別の保証人の選定などの手続きをする必要があります。

 

賃貸トラブルは運営の原資である賃料が得られなくなる経営を揺るがす

重大事態になります。

事前に防ぐために賃貸管理の重要性を再確認していただければと思います。