賃貸トラブルを防ぐ賃貸管理の重要性

賃貸トラブルを防ぐための賃貸管理の重要性についてお話します。

 

賃貸管理におけるトラブルは多岐にわたりますがトラブルとなるのは

主に家賃の滞納に関すること、入居者の生活に関することの2点になります。

 

1.トラブルのない物件にするためには入居から退去までの「賃貸管理」が重要。

 

①そもそも悪い入居者に選ばれない物件を運営する。

 

トラブルのある物件の共通点は物件管理・入居者管理が悪いということです。

 

清掃が行き届いていない・修繕がされていない→空室が多い

→トラブルが起きやすい物件になる→滞納などで資金が不足→清掃・修繕が行えない

上記のような悪循環になってしまいます。

 

特に犯罪がらみのトラブル(振り込め詐欺の事務所にされるなど)は

管理が悪い・空室の多い稼働率の低い物件での発生率が高いと言われています。

※ごみステーションや集合ポストが散らかっているような物件は要注意。

 清掃は定期的に行いましょう。

 

②入居申込書をもらったら調べられることは全部調べる。

 (名前・住所・勤務先・連帯保証人)

 

連帯保証人を商売として行っている連帯保証人屋もあります。

親族以外が保証人の場合は特に注意。

 

③鍵は全ての書類と交換で渡す。

 

④更新時にプロフィール変更などを確認する。(家族構成・勤務先・連絡先、保証人など)

時間が経って入居者の属性などが変わっている可能性があります。

更新時は入居者の状況を確認するチャンスです。

 

⑤退去時には必ず原状回復の負担を説明、入居時の状態を写真に残しておくと説明しやすい。

原状回復費用のトラブルを避けるために入居時に室内の確認をしておきます。

退去時には立会いで負担区分を現地で確認します。

 

2.滞納が起きてしまったら

「払いますにだまされない」

いつ、どうやって払うのか督促の内容を必ず記録に残します。

連帯保証人がいる場合には連帯保証人から連絡をしてもらい支払いを

促すことも効果があります。

 

滞納が3か月分となったら回収の見込みは難しくなります。

早めに契約解除、訴訟の手続きを検討しましょう。

 

3.これからの賃貸経営で想定されるトラブル

 ~オーナー・賃借人も年を取ります~

 

日本はすごいスピードで高齢化が進んでいます。

不動産オーナー・入居者ともに高齢の方が増えて今まではレアケースだった

トラブルが一般的なものとなります。

 

①オーナーの高齢化

高齢のオーナーが認知症など判断能力を欠く事態になった場合、トラブルが訴訟に

発展した場合に当事者となれず代理人の選定手続きなどで多くの時間を要してしまう

ケースがでています。

 

賃貸契約書の名義は必ず所有者でなければならないわけではありません。

高齢のオーナーは賃貸契約上の賃貸人を親族にしておくなど対応をしておくと

手続きがスムーズになります。

 

②入居者・連帯保証人の高齢化

入居者や連帯保証人が高齢となり亡くなるケースも増えています。

ご存じない方も多いですが賃借権・連帯保証は相続されます。

 

速やかに相続人とコンタクトを取り契約解除や残置物の取り扱い・連帯保証の継続や

別の保証人の選定などの手続きをする必要があります。

 

賃貸トラブルは運営の原資である賃料が得られなくなる経営を揺るがす

重大事態になります。

事前に防ぐために賃貸管理の重要性を再確認していただければと思います。

 

不動産賃貸経営にかかる税金について

今回は物件保有中にかかる経費の税務上の取扱いについて説明します。

経費として計上できる項目には以下のようなものがあります。

 

①借入金利子  

元金は経費にはなりません。 

 

②減価償却費   

建物・設備の減価償却分を毎年、必要経費として計上します。

 

③租税公課   

固定資産税・事業税。所得税・住民税は経費にはなりません。

 

④修繕費    

建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用。

※単なる原状回復ではなく価値の増加になっている場合には資本的支出となり

 経費として落とすのではなく増加した価値を減価償却することになります。

 

⑤損害保険料  

火災保険、地震保険などの掛け金で当年分。

 

⑥委託管理費  

不動産会社へ支払う管理委託費、マンションの管理会社へ支払う管理費・修繕積立金。

 

⑦空室募集の仲介手数料    

空室募集の際に不動産会社へ支払う成約時の仲介手数料。

 

⑧水道光熱費  

共用部分の水道光熱費。

 

⑨立ち退き料、解体費用  

老朽アパートの建て替えで発生した立ち退き料や建物の取り壊し費用。

 

⑩入居者募集のための広告宣伝費

入居者募集に関する広告宣伝費、業務委託手数料など

 

⑪その他    

ローン借り換えに要する諸費用、税理士報酬、弁護士報酬、通信費、消耗品費など

 ※通信費や消耗品費は賃貸経営にかかわる部分のみ対象です。

 物件を見に行くための交通費も経費として計上できます。

 

車を買って減価償却をする人もいるようですが、物件を見に行くための分だけが

経費として減価償却可能です。

 

確定申告をする時に青色申告を選択するとさまざまな優遇措置があります。

申告上の大きな違いは、白色申告の場合は所得が300万円以下の場合、

記帳の義務がありませんが、青色申告には全ての場合に記帳の義務があり、

一定の帳簿を備える必要があります。

 

面倒になる分、青色申告には節税のための優遇措置があります。

事業的規模を満たしていれば、そのメリットは大きく広がります。

事業的規模とは5棟または10室の経営規模です。

 

優遇措置は下記の3点です。

①複式簿記の採用で65万円の特別控除が必要経費に計上できる(事業的規模の場合) 

 ※事業的規模でない場合には10万円。

②専従者給与、青色専従者給与として、全額必要経費に計上できる(事業的規模の場合) 

 ※白色申告の場合は、配偶者は86万円、その他の親族は一人につき50万円。

③損失の繰越 発生した損失を3年間繰り越すことができる。

 

 

 不動産投資とは不動産賃貸業を経営することです。

一人の経営者として、正しく納税・節税をしてほしいと願います。

 

平成29年 地価公示が公表されました。

3月21日、国土交通省が2017年1月1日現在の公示地価を発表しました。

 

全国平均では全用途平均は2年連続の上昇となりました。

 

〇用途別

住宅地は昨年の下落から横ばいに転じました。

商業地は2年連続の上昇となり、上昇基調を強めています。

工業地は昨年の横ばいから上昇に転じました。

 

〇三大都市圏

住宅地は大阪圏が昨年の上昇から横ばいとなった以外、ほぼ前年並みの小幅な上昇。

商業地は名古屋圏を除き上昇基調を強めています。

工業地は総じて上昇基調を継続しています。

 

〇地方圏

地方四市(札幌・福岡・仙台・広島)では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示しています。

地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小しています。

 

国交省は「住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇の継続又は下落幅の縮小が見られる。」と発表しています。

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「旧耐震」の賃貸住宅を所有するオーナーさんは4人に1人

旧耐震基準の古い家

大家さん向け専門の出版社である株式会社

オーナーズ・スタイルが行った調査によると、旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人、賃貸住宅を所有するオーナーの半数近くが地震保険未加入ということが分かりました。

 

●旧耐震基準

 

1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準。

震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、大きな破損もしない性能が基準となっています。

 

 

同調査によると旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは25.5%。築36年以上の建物を4人に1人のオーナーが所有していることになります。

 

所有する賃貸住宅全体の地震保険への加入状況を尋ねたところ、加入している55.6%、加入・未加入が混在している9.9%、加入していない34.5%であることがわかりました。

 

約半数のオーナーが地震保険に加入していない賃貸住宅を所有していることになります。

 

同調査でも指摘されていますが、旧耐震の物件の多くが耐震診断や耐震補強工事を行っていない建物で、その物件には入居者が住んでいると推定されます。

 

自治体によっても異なりますが、国や県、各市町村では相談窓口を設けて耐震診断から改修までの支援を行っています。

 

賃貸住宅オーナーには入居者の生命を守れる安全な住まいを提供する義務があります。

耐震補強や地震保険の加入など検討してみてはいかがでしょうか。

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定期借家契約のメリットとデメリット

最近、少しずつ増えてきた賃貸住宅の「定期借家契約」をご存知でしょうか?

実はオーナー・賃借人ともにメリットがある契約形態なのですが賃借人側のデメリットが目立ってしまうため利用されることが少ないのが現状です。

 

 

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管理会社と仲介会社の違い

賃貸不動産を扱う不動産会社の仕事には

どのようなものがあるかご存知でしょうか。

 

「入居者を募集する」

「契約書を作成する」

「物件の室内を案内してくれる」

「滞納家賃の督促をしてくれる」

「入居者のクレームに対応してくれる」

「退去の手続きをしてくれる」 etc…

 

 

賃貸不動産を扱う会社が行う業務は多岐にわたります。

大きく分けると「賃貸仲介業務」と「管理業務」の2つに分かれます。

 

賃貸不動産会社は「賃貸仲介業務」だけを行う会社と「管理業務」だけを行う会社、その両方を

行う会社があり、それぞれに得意な業務があります。

 

○管理業務だけを行う「管理会社」

 

管理会社の主な業務は

・家賃の集金

・入居者からのクレーム対応

・清掃などの建物メンテナンス

・入居・退去の契約業務

・空室がある場合の入居者募集  などがあります。

 

管理会社の収入源は不動産オーナーからの「管理手数料」です。

その業務内容によって管理手数料の額は異なります。

 

 

○賃貸仲介会社

 

賃貸における仲介とは大家さんから依頼を受けた空室の入居者を探して賃貸契約を締結することです。

自社に直接依頼にきた大家さんの物件に入居者を探すこともあれば他の管理会社が入居者を探している

物件に入居者を決めることもあります。

 

賃貸仲介会社の収入源は賃貸契約時の「仲介手数料」です。

1回の契約でもらえる仲介手数料は家賃の1か月分です。貸主・借主双方に別の仲介会社がいた場合には

1か月分の手数料を半分ずつ分け合います。

 

 

●管理を依頼するならどっちがいい?

 

どちらの業務を中心にしているか、自分に合うのはどちらのタイプの会社か見極めることが大切です。

 

賃貸仲介会社は主な収入源が仲介手数料ですから繁忙期(1月~3月)には仲介業務に忙しくなります。

一方、不動産オーナーは2月、3月は確定申告の時期にあたり不動産会社に確認しなければならないことも

でてきます。

税理士の人から不動産オーナーの申告書を作ろうと不動産会社に電話をしても忙しくて対応してもらえないという話を聞くこともあります。

 

仲介業務に忙しければその時期は管理業務がおざなりになることもありますので

仲介業務がメインの不動産会社は管理業務には向かないことが多いです。

 

管理会社によりますが、自社の管理物件は自社でしか入居者を募集しないという方針の会社があります。

たくさんの人が募集行為をしてくれたほうが入居者を見つけやすいのですから、空室の多い物件を

このような管理会社に任せることは収益の悪化を招く可能性があります。

 

空室の入居者探しをメインに考えるなら仲介会社に依頼をした方がいい場合もあります。

 

 

外から見ただけでは会社の体質は分かりませんが、その会社は何を主な業務としていて自社だけで

対応できない業務についてはどのような対策をしているのか、苦手な分野は何なのか、

しっかり確認することが必要です。

 

 

 

 

 

 

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