修繕費用の積立

積立 貯金箱を持つ手

 

分譲マンションでは管理組合が長期修繕計画に基づいて各戸から修繕積立金を徴収して将来の修繕に備えています。

 

 不動産賃貸業だけでなく他の事業でもあらかじめ費用がかかることが分かっているものに対してはその準備をしておくことは当然のことです。

 

 

 

一般的には家賃の5%程度を修繕費として積み立てておくのが良いとされます。

 

しかし、不動産オーナーの中には修繕費用を用意していないために建物の修繕ができない人がいます。

当社は修繕計画から修繕積立金の目安を算出し計画的な積立をお手伝いします。

生命保険を利用した修繕費用の積立

当社は提携の保険代理店の協力で生命保険の解約金を修繕費に回すという方法を提案しています。

この方法は法人で不動産を所有している方には節税効果があります。

 

修繕積立金を生命保険で積立てることにより、計画的・継続的な積立、死亡・高度障害時の保険金の受け取り、解約返戻金を修繕費用として活用する事ができます。

生命保険を利用した修繕積立金の活用例

生命保険にはさまざまなものがあります。

修繕費の積立てに活用できる保険は、

 

・解約時にある程度の解約返戻金がある

・保険料が経費として認められる(商品によって全額or1/2損金)

 

タイプのものです。

 

生命保険を経費として計上できるのは法人に限られますので収益物件を法人で保有している方が対象となります。

 

修繕費用の積立てのために10年後に解約金が掛け金の95%戻ってくる保険に加入するとします。

(保険料は年額60万円、1/2を経費計上できるとします)

修繕を行なうために10年後に加入した保険を解約するとします。

 

不動産所得(経費控除後)が毎年500万円あったとして、法人税率等を23%とします。

保険料60万円は半額が経費となります。

毎年の法人税額は

(500万円―30万円)×23%=108.1万円

 

不動産所得500万円から毎年の保険料60万円と法人税等108万円を差し引きます。

毎年手元に残る金額は332万円になります。

 

10年間で手元に残るお金は3,320万円です。

※計算を簡易的にするため家賃が一定・借入無しとします。

 

10年後に大規模修繕のため保険を解約すると

60万円×10年×95%=570万円が解約返戻金となります。

 

保険を使わずに預金で積み立てをした場合には毎年30万円の経費がなくなります。

毎年の法人税額は

500万円×23%=115万円

 

保険を活用した場合の税額とは約7万円の差があります。

 

解約返戻金と預金の積立てとの差を差し引いても40万円のキャッシュが増える計算になります。

 

法人税率が高かったり、解約返戻金の戻り率が高かったり、全額損金算入できる場合にはこの効果はさらに高くなります。

生命保険を利用する場合の注意点

1.解約金は利益になりますので、その年に同額の経費を支出しないと税金がかかる。

 ※解約した年に修繕をするように計画して加入して下さい。

 

2.解約の時期によっては解約金の返戻率が低くなる。

 ※預金と違って時期によってはマイナスとなってしまいます。

 

3.生命保険なので健康状態によっては加入できない。

 

4.法人でなければ経費計上できない。 

小規模企業共済を利用した修繕費用の積立

小規模企業共済とは?

小規模企業の個人事業主が事業を廃止した場合や会社等の役員が役員を退職した場合など、第一線を退いたときに、それまで積み立ててこられた掛金に応じた共済金を受取ることができる共済制度です。

 

支払い時に掛金が全額所得控除されます。(最大月7万円、年84万円)

廃業時、老齢時、死亡時に掛金に応じた金額が一時金や年金で受け取ることができます。

 

加入の条件は?

不動産業を営む場合は常時使用する従業員の数が20人以下の個人事業主または会社の役員が加入できます。

個人事業主が営む事業の経営に携わる専従者や共同経営者(個人事業主1人につき2人まで)も加入対象にです。

小規模企業共済を利用した修繕積立金の活用例

月額60万円の家賃収入のうち5%(3万円)を20年間小規模企業共済で積立する場合(概算)

 

20年後に解約すると掛金の100%が支給されます。

課税所得が400万円と仮定すると所得税住民税の節税効果は年間約11万円となります。

 

貯金しておくだけと比べると年間11万円×20年=220万円のキャッシュが増えることになります。

小規模企業共済を利用する場合の注意点

1.個人の大家さんは事業的規模が必要。

 

2.サラリーマン大家さんは加入できない。

 

3.20年未満の解約は支給割合が100%以下

ex:10年(120か月)で解約した場合には支給割合84.25%

 

4.解約金は利益になりますので、その年に同額の経費を支出しないと税金がかかる。


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